法拍房的诱惑:市价350万的住宅起拍价仅261万

法拍房的 “馅饼”与“陷阱”

我司有多套优质房产出售,单价为市场价的8.4折,产权明晰。近期有不少类似的信息出现在朋友圈里,究竟是什么渠道能买到比市价便宜近两成的房产?答案是司法拍卖房。

环亚ag平台官方入口 1

价格比市场价低近两成,且不受限购约束,法拍房今年以来受到热捧,互联网公司也早已向传统拍卖行宣战

环亚ag平台官方入口 2

淘宝司法拍卖平台上,北京的“法拍房”吸引了不少人的关注,尤其是低总价的房源。新京报记者 尹亚飞 摄

安卓

淘宝网司法拍卖平台

“法拍房”:能捡漏,也有风险

“我司有多套优质房产出售,单价为市场价的8.4折,产权明晰”。近期有不少类似的信息出现在朋友圈里,究竟是什么渠道能买到比市价便宜近两成的房产?答案是司法拍卖房。

我们已经协议转让了2套较小户型的住宅,还剩下4套,将进行法拍。发布上述8.4折出售房产消息的联系人对《第一财经日报》记者表示,因为这几套住宅都是大户型,出手不像小户型那么容易,一般来说,司法拍卖市场是不良资产处置的终端市场,但在法拍前,债权人也可以选择公开不良资产信息,协议转让,手续和法拍一样。

“法拍房”不限购,成交价一般低于市场价,存多次抵押、腾退难及拖欠物业费等风险

“我们已经协议转让了2套较小户型的住宅,还剩下4套,将进行法拍。”发布上述8.4折出售房产消息的联系人对《第一财经日报》记者表示,因为这几套住宅都是大户型,出手不像小户型那么容易,“一般来说,司法拍卖市场是不良资产处置的终端市场,但在法拍前,债权人也可以选择公开不良资产信息,协议转让,手续和法拍一样。”

《第一财经日报》记者从浙商资产管理研究院获得的数据显示,今年以来,法拍房一改去年的萎靡,出现价量双增的趋势。一方面是房地产市场在回暖,另一方面是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。该研究院研究员冯美云对本报记者表示。

近日,张先生来电咨询:3月份以来,北京法院网挂出的拍卖房源信息明显增多,也听周围朋友说,法拍卖是个“淘房”好途径,不限购、价格低,就是不知道这类房源该如何买?是否有相关风险?

《第一财经日报》记者从浙商资产管理研究院获得的数据显示,今年以来,法拍房一改去年的萎靡,出现“价量双增”的趋势。“一方面是房地产市场在回暖,另一方面是人们对于司法拍卖的接受程度越来越高。”该研究院研究员冯美云对本报

法拍房最吸引人的是低价,一般只有市场价的八成左右,而且还不受有限购规定城市的限购限制。不过,个人购买法拍房存在着诸多风险和不确定性。一位拍卖行的负责人对本报记者表示。

实际上,看中“法拍房”的不止张先生。在北京、上海、深圳等一线城市房价不断上涨的背景下,手中有钱的一些购房者,将目标锁定在法拍房上,希望通过“捡漏”,完成安居愿望。不过,法律界人士提醒,“法拍房”存在交易费用高、产权不清、无法过户等诸多风险,置业者应谨慎为之。

法拍房最吸引人的是低价,一般只有市场价的八成左右,而且还不受有限购规定城市的限购限制。不过,“个人购买法拍房存在着诸多风险和不确定性。”一位拍卖行的负责人对本报

64万买价值百万房产不是梦

■ 名词解释

64万买价值百万房产不是梦

法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物,尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外,民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。比如,上述发布8.4折房源的联系人告诉本报记者,他其实是小贷公司的,因有开发商无力偿还抵押贷款,公司便诉至法院,查封了该开发商抵押的房产。

“法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。据悉,“法拍房”主要有四个主要来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。

法拍房最大的来源是银行和非银金融机构的不良债权抵押物,尤其是开发商及购房者的必要抵押物。此外,民间借贷纠纷、司法没收也会产生法拍房。比如,上述发布8.4折房源的联系人告诉本报记者,他其实是小贷公司的,因有开发商无力偿还抵押贷款,公司便诉至法院,查封了该开发商抵押的房产。

在司法拍卖过程中,通常会出现3个价格:评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线,如果竞买人的最高应价没有达到保留价,该应价不发生效力,也就是流拍了。

不限购、价格低、全款买

在司法拍卖过程中,通常会出现3个价格:评估价、保留价和起拍价。评估价就是评估机构出具的价格;保留价就是拍卖价格的底线,如果竞买人的最高应价没有达到保留价,该应价不发生效力,也就是流拍了。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,拍卖保留价由人民法院参照评估价确定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

记者登录北京市法院网发现,仅4月发布的拍卖房源信息就有四五十条,而上周五链家网挂出的法拍房源也有40套左右。其中,位于昌平北七家名佳花园三区的一套“法拍房”,109平方米,231万元,而同样户型的普通二手房,链家网上的挂牌价在268万-280万元之间,由于低于市场价,该房源已吸引了64组购房者看房。

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,拍卖保留价由人民法院参照评估价确定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。

换句话说,评估价为100万元的房子,保留价最低为80万元,如果流拍,每进行一次重新拍卖,最高可以再降价20%,如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买,那么最终的成交价可能只有64万元。当然,为了避免流拍,委托人通常会将保留价作为起拍价。

的确,相比普通二手房,法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。目前,北京各区县在实际操作中,无论是没有购房资格的外地在京人员,还是名下房产套数已超过2套的京籍家庭,均可参与竞价并购买法拍房。其次,法拍房的成交量较市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市场价的80%;而如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

换句话说,评估价为100万元的房子,保留价最低为80万元,如果流拍,每进行一次重新拍卖,最高可以再降价20%,如果谁有幸在第二次拍卖时以保留价购买,那么最终的成交价可能只有64万元。当然,为了避免流拍,委托人通常会将保留价作为起拍价。

《第一财经日报》记者浏览某司法拍卖网络平台及某房产中介网站发现,上海同一小区面积几乎相同的两套住宅,挂在司法拍卖网络平台上的那套起拍价格仅261万元,而另一套在房产中介的挂牌价格却高达350万元。

不过,值得注意的是,按照法院的要求,购买法拍房必须一次交付全款,不能贷款。而且法拍房竞拍结束后,购房者要办理过户手续,须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件,才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的法律界人士告诉记者,“文件什么时候出,还需要法院根据案件进展情况来定,具体时间不确定,简单的案件几天就能办理,有些案件可能需一年半载。”

更低的价格使得法拍房开始受到热捧。浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示,2016年3月,全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处,环比增长28.1%。当月涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元,是2月成交额的2.1倍。

环亚ag平台官方入口 3

少数行家的购房渠道?

对比今年前3个月的数据可以发现,涉诉房产的起拍折扣率正缓慢降低,3月份的起拍折扣率为81.33%,系3个月以来的最低点。“起拍折扣率微降是因为法拍的房产增加了。”冯美云对本报记者表示,市场供给的增加与银行加快处置不良资产有关。

司法拍卖网络平台上的起拍价仅261万元

据了解,拍卖公司的法拍房是在法院摇号所得,是按法院委托进行拍卖的。而从2014年开始,多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上,既可以减少佣金,还能提高拍卖效率。北京的法拍房除了在淘宝平台上交易外,还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖,线上线下同时进行并有交集。

数据还显示,3月份的变现折扣率为88.76%,环比增长4.63%,系今年以来的最高点,反映出投资者对于不良资产特别是涉诉房产的需求旺盛。数据显示,江苏和浙江3月份的变现折扣率再创新高,涉诉房产成交价格上涨明显。

环亚ag平台官方入口 4

记者梳理淘宝平台上北京司法拍卖房源信息发现,从2014年至2016年4月27日,在北京市范围内,840套已标示状态为“已结束”的司法拍卖房源,进入到二次拍卖的房源有248套,而进入三次拍卖的房源有102套,其中28套三拍后依然流拍。记者发现,流拍的法拍房主要是一些工业厂房、宾馆、商场和烂尾楼等物业。相对而言,总价较低的房产拍卖成功率要高。

冯美云表示,去年一处不良房产的拍卖成交可能只有3~4次竞价,今年好的标的可能需要40~50次竞价才能成交,“竞价次数的增加必然推高最终的成交价格。”

环亚ag平台官方入口 5

“目前很多二手房交易都通过中介来操作,就是因为房产交易较为复杂。而法拍房相比普通二手房交易,流程更为复杂,也面临很大的风险。拍卖公司、中介或其他专业人士才敢竞买。”一家不愿具名的拍卖公司工作人员介绍。

“房产市场的热度反映在司法拍卖上,主要表现为围观数和出价次数越来越多。”淘宝司法拍卖一位内部人士对本报

与上述法拍房在同一小区、面积几乎一样的二手房在房产中介的挂牌价格高达350万元

读懂公告,注意风险

“投资者愿意购买法拍房可能出于几种考虑,一是价格低于正常的市场价;二是司法拍卖不受限购限制。”广东衍恒资产管理有限公司总经理方伟忠对本报

更低的价格使得法拍房开始受到热捧。浙商资产管理研究院跟踪的网络法拍数据显示,2016年3月,全国网络司法拍卖一共拍卖涉诉房产9367处,环比增长28.1%。当月涉诉房产网络司法拍卖的成交额为67.8亿元,是2月成交额的2.1倍。

多家拍卖公司的相关负责人介绍,法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露,包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。“最重要的是标的交割款,也都有明示。不过,也不排除会出现交割困难的情况,但较为少见。”一位多次参与法拍房流程的工作人员提醒,买家一定要在竞拍前去现场,也要尽可能地到相关部门询问调查。

法拍房也有“坑”

对比今年前3个月的数据可以发现,涉诉房产的起拍折扣率正缓慢降低,3月份的起拍折扣率为81.33%,系3个月以来的最低点。起拍折扣率微降是因为法拍的房产增加了。冯美云对本报记者表示,市场供给的增加与银行加快处置不良资产有关。

上述法律界人士曾参与过一个案件。其当事人2013年在南方某省省会以302万元竞得一套商用法拍房,并在指定期限内付清房款。但当他前往房管局办理过户时却被通知,该房还欠着一笔土地出让金,最后算下来竟比市场价高出100多万。“竞拍法拍房时要注意,一旦房子在国家划拨的土地上所建,二次交易时还要补交土地出让金。那么所有费用算下来可能高于市场价。”

法拍房不受限购约束,在办理过户手续时,出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》,房地产交易中心即可准许过户,但前提条件是产权明晰,且债务人配合交房。因此,实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。

数据还显示, 3月份的变现折扣率为88.76%,环比增长4.63%,系今年以来的最高点,反映出投资者对于不良资产特别是涉诉房产的需求旺盛。数据显示,江苏和浙江3月份的变现折扣率再创新高,涉诉房产成交价格上涨明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,倘若真有一些性价比较高的法拍房源,一定要在拍卖前读懂各类条款,比如房屋的相关权利关系,另外要调查此类房屋被拍卖的原因,尤其是部分未公开的原因。只有这样,在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。

深圳的黎先生告诉本报记者,他花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房,没想到,原屋主人拒不“挪窝”。

冯美云表示,去年一处不良房产的拍卖成交可能只有3~4次竞价,今年好的标的可能需要40~50次竞价才能成交,竞价次数的增加必然推高最终的成交价格。

■ 律师提醒

还有媒体报道称,广东的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产,且顺利过了户,可在收房时,原房主以不知情为由,据不交房。沓先生找到法院申请强制执行,法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产“不交吉拍卖”为由不予强制执行。

房产市场的热度反映在司法拍卖上,主要表现为围观数和出价次数越来越多。淘宝司法拍卖一位内部人士对本报记者表示。

法律界人士提醒,买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项:

“‘不交吉’被业内戏称为‘不着急’,意思是法院只负责拍卖,具体的交接自己搞定,所以,个人购买法拍房时一定要认清是否为‘不交吉拍卖’。”方伟忠说。

投资者愿意购买法拍房可能出于几种考虑,一是价格低于正常的市场价;二是司法拍卖不受限购限制。广东衍恒资产管理有限公司总经理方伟忠对本报记者表示。

1 注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者,还是轮候查封者,关注是否被其他机构查封。

此外,法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

法拍房也有坑

2 要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题,是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。

实践中,法院从维护社会稳定角度考虑,被执行人名下只有一套房产的,往往不予执行。

法拍房不受限购约束,在办理过户手续时,出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》,房地产交易中心即可准许过户,但前提条件是产权明晰,且债务人配合交房。因此,实际操作过程中也出现了不少买受人无法顺利过户的情况。

3 法拍房的房主往往涉及债务问题,房屋可能被多次抵押。如果有抵押,要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押,未来可能面临相应的债务偿还风险,因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是,由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知,购买这类房屋,入住后可能会遭其他债权人追讨。

所以,遇到唯一住房的问题就比较麻烦,所幸的是,2015年5月,最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。

深圳的黎先生告诉本报记者,他花费近2000万元通过司法拍卖购入一幢楼房,没想到,原屋主人拒不挪窝。

4 要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后,虽然购买人已完成房屋过户,却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁,而无法实际入住。一般情况下,执行法院不会强制腾空,只能由购房者通过另立民事案件处理。

“法拍的商铺有时也会出现风险,商铺一般是一小格一小格的,一层楼做出200个房产证,每个房产证对应5~8平方米不等,买受人拿着这个房产证去找商铺时,有可能找不到具体位置。”方伟忠说。

还有媒体报道称,广东的沓先生在司法拍卖中获得了佛山一处房产,且顺利过了户,可在收房时,原房主以不知情为由,据不交房。沓先生找到法院申请强制执行,法院却以自己在拍卖公告上注明过该房产不交吉拍卖为由不予强制执行。

5 法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况,部分房产因长期无人居住,可能面临数额较大的欠费,将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明,比如,某房源的信息就显示,“物业、水、电、气等欠费不详,需买受人核实后自行承担”。

法拍房的门槛也不低,按照法院的要求,购房者必须一次交付全款,不能贷款。

不交吉被业内戏称为不着急,意思是法院只负责拍卖,具体的交接自己搞定,所以,个人购买法拍房时一定要认清是否为不交吉拍卖。方伟忠说。

本版采写/新京报记者 张晓兰

门口的“野蛮人”

此外,法拍房还可能遇到唯一住房的问题。2004年最高人民法院出台的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》称,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。

但凡受到关注的事物,互联网公司必然不会放弃商机。

实践中,法院从维护社会稳定角度考虑,被执行人名下只有一套房产的,往往不予执行。

司法拍卖原先有三种模式,一是在拍卖行的拍卖大厅拍卖;二是在地方产权交易所,拍卖行只出拍卖师;三是在拍卖协会确定的拍卖中心进行。

所以,遇到唯一住房的问题就比较麻烦,所幸的是,2015年5月,最高法向社会发布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,对于何种情况下法院可以强制执行、何种情况不能强制执行做了详细的规定。

近两年,随着互联网的崛起,网络司法拍卖横空出世,最具代表性的便是淘宝司法拍卖。截至2016年2月,2012年6月26日上线的淘宝司法拍卖平台累计进行网拍超19万次,成功处置标的物总金额约1200亿元。

法拍的商铺有时也会出现风险,商铺一般是一小格一小格的,一层楼做出200个环亚ag平台官方入口,房产证,每个房产证对应5~8平方米不等,买受人拿着这个房产证去找商铺时,有可能找不到具体位置。方伟忠说。

阿里巴巴创新业务事业部总经理卢维兴今年3月份在“第二届网络司法拍卖研讨会”上介绍说,网络司法拍卖的成交率约为84%,比传统的拍卖高了20个百分点,溢价率40%左右,比线下多一倍,处置周期由6个月缩短至2~3个月。

法拍房的门槛也不低,按照法院的要求,购房者必须一次交付全款,不能贷款。

除了效率外,网络司法拍卖“零佣金”的特点彻底改变了当下的拍卖格局,即网络司法拍卖的委托人和买受人都不需要缴纳佣金;而在传统拍卖格局下,拍卖行会向委托人和买受人双方收取一定比例的佣金。

门口的野蛮人

据了解,去年淘宝拍卖为地方法院节省佣金超20亿元,这也是地方法院对网络司法拍卖越加青睐的主要原因。目前,全国已有28个省超过1300家法院入驻了淘宝网司法拍卖平台。

但凡受到关注的事物,互联网公司必然不会放弃商机。

网络司法拍卖的“鲶鱼效应”引起了拍卖行的普遍不满。上述拍卖行负责人对本报说,拍卖行对于淘宝司法拍卖的法律定位并不认可。

司法拍卖原先有三种模式,一是在拍卖行的拍卖大厅拍卖;二是在地方产权交易所,拍卖行只出拍卖师;三是在拍卖协会确定的拍卖中心进行。

“当初,《拍卖法》制定时没有考虑到网络拍卖的出现,所以,网络拍卖的主体在法律上处于模糊地带,法律规定拍卖的主体人应该是拍卖行,淘宝不具有执行拍卖的主体资格,如果说淘宝只作为交易场地,那么,淘宝司法拍卖的主体是谁?按照《拍卖法》等法律法规规定,法院也没有司法拍卖的主体资质。”他说。

近两年,随着互联网的崛起,网络司法拍卖横空出世,最具代表性的便是淘宝司法拍卖。截至2016年2月,2012年6月26日上线的淘宝司法拍卖平台累计进行网拍超19万次,成功处置标的物总金额约1200亿元。

淘宝司法拍卖对此的解释是,阿里拍卖始终是技术平台和服务平台,法院始终是司法拍卖的委托主体,阿里拍卖致力于助力司法改革,助力于司法阳光化。

阿里巴巴创新业务事业部总经理卢维兴今年3月份在第二届网络司法拍卖研讨会上介绍说,网络司法拍卖的成交率约为84%,比传统的拍卖高了20个百分点,溢价率40%左右,比线下多一倍,处置周期由6个月缩短至2~3个月。

事实上,关于资格的问题一直困扰着网络司法拍卖,但在第二届“网络司法拍卖研讨会”上,最高法执行局执行督导室主任何东宁透露,网络司法拍卖相关司法解释的起草工作已近尾声。这意味着,网络司法拍卖的主体资格即将得到法律的认定。

除了效率外,网络司法拍卖零佣金的特点彻底改变了当下的拍卖格局,即网络司法拍卖的委托人和买受人都不需要缴纳佣金;而在传统拍卖格局下,拍卖行会向委托人和买受人双方收取一定比例的佣金。

据了解,去年淘宝拍卖为地方法院节省佣金超20亿元,这也是地方法院对网络司法拍卖越加青睐的主要原因。目前,全国已有28个省超过1300家法院入驻了淘宝网司法拍卖平台。

网络司法拍卖的鲶鱼效应引起了拍卖行的普遍不满。上述拍卖行负责人对本报说,拍卖行对于淘宝司法拍卖的法律定位并不认可。

当初,《拍卖法》制定时没有考虑到网络拍卖的出现,所以,网络拍卖的主体在法律上处于模糊地带,法律规定拍卖的主体人应该是拍卖行,淘宝不具有执行拍卖的主体资格,如果说淘宝只作为交易场地,那么,淘宝司法拍卖的主体是谁?按照《拍卖法》等法律法规规定,法院也没有司法拍卖的主体资质。他说。

淘宝司法拍卖对此的解释是,阿里拍卖始终是技术平台和服务平台,法院始终是司法拍卖的委托主体,阿里拍卖致力于助力司法改革,助力于司法阳光化。

事实上,关于资格的问题一直困扰着网络司法拍卖,但在第二届网络司法拍卖研讨会上,最高法执行局执行督导室主任何东宁透露,网络司法拍卖相关司法解释的起草工作已近尾声。这意味着,网络司法拍卖的主体资格即将得到法律的认定。